La vendita
di un immobile ha inizio dalla valutazione. Tuttavia, la valutazione non è
un "valore unicum" bensì una forbice del prezzo di mercato
dentro cui va gestita la vendita.
La valutazione non parte
dall'immobile ma dall'esame del quartiere, della
sottozona e del palazzo. La qualità del contesto, i
servizi del territorio e lo stato di manutenzione del
fabbricato sono
una quota peritale significativa.
Durante il sopralluogo è
necessario il riscontro della piantina catastale con lo
stato dell'immobile per accertate eventuali difformità
urbanistiche. Oggi, con il D.L. 78 del 2010, la
planimetria catastale va allegata al rogito notarile e
deve esserci la conformità con lo stato dei luoghi.
Senza la planimetria catastale non si può eseguire una
perizia immobiliare. Il 70% delle planimetrie non sono
conformi allo stato dei luoghi per vari cambiamenti
avvenuti nel corso degli anni: mutamenti compatibili ma a volte
incompatibili...
IL MASSIMO PREZZO DI MERCATO
Il massimo prezzo di vendita è nella sommità
della forbice del prezzo di mercato, mentre il prezzo
tendenziale di realizzo è nel range della
forbice. Se il prezzo è sovrastimato, i potenziali
acquirenti non visitano neppure l’immobile e l'unità
resta invenduta per anni. Viceversa, se il prezzo è basso c’è il
rischio di controfferte che portano alla svendita.
ELERMENTI ESSENZIALI PER UNA PERIZIA VALUTATIVA
1. Sopralluogo sull’immobile e perlustrazione del palazzo
(interno/esterno)
2. La documentazione inerente l’unità
(urbanistica, catastale, atto di provenienza, vincoli,
servitù, condominio…).
3. Calcolo della superficie commerciale netto e lordo
4. Tipologia di costruzione e stato tecnico di manutenzione
5. Analisi di case simili vendute recentemente nella stessa
zona
6. Analisi di quelle abitazioni, della stessa zona, non
vendute da tempo
7. Valutazione della zona e della sottozona
8. Attribuzione del valore di mercato attualizzato
a sei mesi nell’ambito di una forbice estimatoria
Il valore del terrazzo
La vendita in sé
La vendita di un immobile è
diventata un'operazione complessa. Oggi, con le nuove
normative urbanistiche, ci sono tante questioni da
affrontare. Spesso la vendita si blocca "davanti al
notaio"
per non aver risolto i problemi sulla regolarità catastale...
La meticolosità è sempre vincente. È una
componente essenziale per scegliere un'agenzia immobiliare
altamente professionale.
PER INFORMAZIONI
PERIZIA GIURATA SUL MASCHIO ANGIOINO:
CASTELLO NON VALUTABILE
E NON VENDIBILE
"momentaneamente"
Video immobiliare su
Corso Umberto Napoli
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