Si può vendere una casa pignorata?

La Pre-Asta è la vendita di una casa pignorata, sul libero mercato, con una procedura stragiudiziale che garantisce il ricavo di una somma al proprietario-debitore, mentre dall'Asta giudiziaria non ricava nulla. Con la vendita Pre-Asta si salda il debito, si cancella il pignoramento, si annulla l’asta giudiziaria e si vende l’immobile con il Rogito notarile.

Non solo. Con il saldo & stralcio della Pre-Asta avviene la CANCELLAZIONE TOMBALE dei debiti. Viceversa, se il prezzo di aggiudicazione all’Asta giudiziaria non copre l'intero credito, il debito residuo non si estingue: il creditore può azionare il pignoramento dello stpendio, della pensione, del conto corrente bancario o postale...  In buona sostanza, la vendita Pre-Asta conviene al proprietario-debitore.

Come si gestisce la vendita stragiudiziale della Pre-Asta?
La Pre-Asta non può essere gestita dalle Classiche Agenzie Immobiliari giacché non conoscono tutte le problematiche contrattuali legate al paniere del pignoramento con l'accordo quadro dei creditori. La Pre Asta può essere gestita esclusivamente da un Consulente Immobiliare Specializzato, che sovrintende e amministra tutte le transazioni e tutti i passaggi contrattuali. Di fatto, la Pre-Asta è una Vendita Volontaria Assistita [AVS support - Assisted Voluntary Sale].


 

Innanzitutto, occorre che l'ammontare complessivo dei debiti (di cui all'accordo transattivo con i creditori iscritti) sia inferiore al valore dell’immobile. Occorre aggiungere gli oneri professionali del perito, del custode giudiziario delegato alla vendita, gli ausiliari della procedura esecutiva... Occorre effettuare il riscontro nel fascicolo telematico (R.G.E. nel Tribunale di competenza)... Occorre accertare eventuali cartelle esattoriali (Agenzia delle Entrate-Riscossione) ... Oltre gli aspetti economici, occorre analizzare il titolo di proprietà, le questioni urbanistiche, la conformità della planimetria catastale, l'eventuale Condono, le passività degli oneri condominiali ordinari e straordinari... La perizia del CTU è la Carta d'Identità del bene. Dopo questi passaggi, si può attivare finanche l'istanza di rinvio dell'Asta (sospensione concordata dell'Asta per la Pre-ASta).
 

I vantaggi per l'acquirente
Per l'acquirente c'è la convenienza di un prezzo più contenuto: mediamente il 10-15% in meno rispetto al mercato ordinario. Si può visitare l'immobile, si possono concordare i tempi dell'acquisto, sia ha la disponibilità materiale del bene, può essere erogato un mutuo sino a 80% del prezzo di acquisto, si stipula il Rogito presso un notaio di fiducia dell'acquirente...

Il deposito al Notaio sul conto corrente dedicato
ITALCASA gestisce la vendita Pre-Asta con il Deposito dei Pagamenti presso un notaio (su conto dedicato), ai sensi della Legge 124/2017 art. 1 com 63 e ss. In tal modo, la consegna degli assegni circolari o l'invio dei bonifici, a favore degli aventi diritto, avviene insieme al Rogito notarle, dopo il Decreto di Estinzione della procedura esecutiva col timbro di NON opposizione. In tal modo, non è più ammesso l'intervento di altri creditori. La garanzia dei pagamenti (sul conto dedicato del notaio) e la certezza della cancellazione del pignoramento (provvedimento dichiarativo del giudice) conferiscono la sicurezza a tutte le parti.

Ogni vendita con la Pre Asta ha una storia a sé
Per ogni Pre-Asta si impone uno studio specifico giacché ci sono numerose le varianti e le sub-condizioni...

 
Si può salvare la casa all'asta?
È ipotizzabile la chiusura anticipata dell'asta giudiziaria per infruttuosità della vendita (art. 164-bis disp. att. cpc) se non si consegue un “ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori”. Questo articolo si riferisce alle "espropriazioni mobiliari", ma si può applicare alle vendite immobiliari se il prezzo di vendita all'Asta - dopo svariati ribassi - è eccessivamente contenuto (ribassi seriali per infruttuosità della vendita giudiziaria). È un'ipotesi che apre la Legge 132/2015 (art. 14 paraf. 7 sull'art. 532 cpc). Tuttavia, il debito permane (resta iscritta l'ipoteca volontaria, giudiziale o legale) e nulla toglie che il creditore, dopo alcuni anni, può riattivare la vendita giudiziaria. Inoltre, in caso di successione, l’erede diventa debitore. La rinuncia all’eredità potrebbe essere un errore perché con la Pre-asta si può ricavare un "quid attivo" tra il dare e avere...

Revoca affidamento Bancario
La Pre-Asta riguarda anche immobili che possono essere pignorati a seguito di revoca di affidamento bancario o linea di credito. Vale a dire, quando l'imprenditore non ha la possibilità di pagare le somme revocate dal fido. È un tema delicato: attraverso l'incarico di vendita di un immobile è possibile concordare con la banca un piano di rientro e sospendere l'Atto di precetto. Se la banca verifica la reale disponibilità del debitore a effettuare il pagamento con una vendita immobiliare, è disponibile ad attendere...

La conversione del pignoramento
Sino al 2006 la Conversione del pignoramento era utilizzata, soprattutto, per rimandare o ritardare la vendita all'Asta (l'80% dei casi). Tuttavia, la "conversione" è una soluzione antieconomica. Oggi, tra l'altro, è inammissibile l'istanza di conversione dopo l'ordinanza del giudice che dispone la vendita o l'assegnazione (art. 530, 552 e 569 cpc).

La formula PRE-ASTA immobiliare è stata coniata da ITALCASA nel 2003. Oggi è un'espressione giuridica per impostare il Contratto Preliminare di una casa pignorata.